2021年沈阳楼市如何发展?重点关注这3个片区

回顾2020年,沈阳土拍市场迎来了“收官之战”,出让8宗土地,成交金额达到60亿。相比起2015、2016、2017年,沈阳近两年的住宅用地供给量明显加大。

巨大的土地供给,以及在几年前就透支的需求,造成的结果就是供过于求的问题越来越严重。供给量大的区域,房价会下跌,这是必然的情况。反映到沈阳的楼市上,则是沈阳自从2016年进入牛市后,在2020年结束了好行情,开始后继无力。

首先是金九银十没有出现,市场预期变差,成交量比上年减少了26%。到12月,房价开始下跌,二手房成交量也在持续下跌,而二手房在售数量却在持续上涨。

到2020年末,沈阳的商品住宅存量套数是19.8万,存量面积2076万平米。去化周期要将近20个月,还可能会更长。从这个角度来说,沈阳2021年的楼市,蒋老师是不太看好的。

不过看楼市不能单看土地数据,也要看城市基本面。那么,沈阳的基本面能否支撑起未来投资客们所期望的楼市热度呢?

GDP‍

东北近来的经济都不算很景气,而作为省府,沈阳的GDP在省内只排在第二名,人均GDP在省内也只排在了第三。

沈阳连大连都赶不上,更别说南边那几个争先恐后破万亿的城市了。不过,到目前为止,沈阳依然是东北唯一的一线城市。这是因为沈阳拥有不错的商业资源区域中心度,简单点说,城建相当不错,商业也很发达。除此之外,沈阳的教育资源和医疗资源也很丰富,本科高校数量29所,居全国第8位。而沈阳的三甲医院数量在全国也排在第六位。

但宜居和配套成熟不能成为一座城市房价高的理由。钱和人,才是支撑楼市热度的最重要因素。单从GDP来看,沈阳的经济增长比起其他一线城市来说是有不足的,因为房价也并不高。

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人口‍

人才吸引力和创新氛围一直都是沈阳的短板。自2010年之后,沈阳的人口增长就十分乏力。截至2020年12月末,沈阳市户籍人口为762.2万人,同比增长0.8%。与2019年末数据相比,2020年,全市户籍人口只增加了5.8万人。

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人口增长不足,就意味着沈阳即将面临人口老龄化严重的问题。不过,沈阳的工业家底雄厚,而实体工业本身就是能创造最多就业岗位、留住更多人口的关键。虽然因为产业结构、就业机会和薪资待遇等问题,沈阳出现了人才流失的问题,但沈阳也推出了实行户籍新政等举措,相信一段时间后,成效就会慢慢显示出来。

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政策‍

沈阳的房价本身就不算很高,而政策上也一直坚持“房住不炒”,放松的空间很有限。从国家层面来看,楼市供需两端都会有所萎缩,沈阳更是如此。

在政策紧缩的情况下,有闲置资金的人会选择投资商品房市场,也就是品牌房企、学区、环境和中高端改善。但无论如何,供需不平衡又有政策打压,沈阳的房价只能说是整体平稳,不可能出现暴涨。

综合看沈阳的情况:需求端透支、购买力不足、供过于求且整体不看涨。对于投资者来说,实在不是一个好选择。蒋老师只推荐真正的刚需去沈阳购房,并且依然要甄选板块。

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1,沈北新区

2020年,沈北新区成交最多,为34084套,占比30.58%。对于投资价值不高的城市,在传统的热点板块买房是不会有错的。沈北新区定位是为沈阳市新兴产业核心集聚区、东北唯一的中国创新百强县。最主要的优势在产业优势,不少高科技企业和新兴产业都在涌入,对于吸引人才有很重要的利好。

沈北新区房价不高,但有大学城和高职城为依托,比较宜居。生活环境方面,沈北新区本身就是以旅游中心来打造的,所以环境相比起沈阳其他区更加优美。而且,沈北新区的学区配套和商业配套都不错。交通方面,在已经开通的地铁2号线基础上,沈北还规划了6条轨道交通。

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一系列改善和前瞻性的规划都预示着沈北新区未来的活力,对于刚需刚改来说都是不错的选择。

2,大东区

大东区有崛起的空间。首先是产业基础非常雄厚,过去有沈阳最早的民族工业做支撑,后来也有沈阳许多国有大中型企业入驻。所以大东区在吸引人才方面有天然优势,而有人口,楼市才有可能会有热度。

交通方面,地铁4号线线路将贯穿大东板块与北站CBD、太原街、长白岛、新南站等核心商圈与交通枢纽。

规划方面,大东区以沈阳汽车城作为产业带,规划了特色小镇项目。在政策和产业规划的双重利好下,不少房企都纷纷在此布局。所以,大东区未来会有崛起的机会。

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3,曹仲板块

由于作为沈阳“富人区”的长白岛发展过快,凸显出了许多问题,所以开始向南向西辐射,分散人口和交通压力。那么,曹仲板块作为长白山西南方向最近的承接地,自然成为了新的规划重点。

2019年,曹仲板块的整体规划中提到了拆迁屯村以及引入电子信息和工业产业,区域都将以居住和商业为主。

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从近两年曹仲地区的土拍也能看出,不少房企都对曹仲有所看好。毕竟是长白岛的重要补充区域,曹仲一旦建设起来,人口和资金流入都是比较充裕的。而且九号线的开通,也能填补曹仲板块的交通不足,提升区域价值。

相比起投资价值高的城市而言,沈阳反而因为楼市不向好,只适合等不了的刚需和改善,所以相对板块潜力,主要还是应该从自身需求出发来选择。

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