东京新建写字楼租金跌至3年来低水平

受新冠疫情影响,日本的写字楼租金开始下滑。日本经济新闻(中文版:日经中文网)实施的写字楼租金调查结果显示,代表2020年下半年东京新建写字楼(建成未满1年)租金的指数明显下跌。建成1年以上的现有写字楼的租金虽然连续9年上涨,但涨幅比2020年上半年放缓。

 

东京涩谷区的办公室

 

在根据租金计算的写字楼租金指数(1985年2月=100)方面,东京新建写字楼为167.39,比2019年下半年下降24.89个百分点。降幅也比2020年上半年(187.42)扩大,降至2018年下半年以来的水平。

东京新建的租金较高的大型楼盘基本全部入驻并投入使用,因此几乎未纳入统计。列为统计对象的正在招租的楼盘多为中小型,这也是租金下滑的一个原因。

现有楼宇的写字楼租金指数为159.33,同比上涨5.74个百分点。比2020年上半年上涨2.05个百分点,2020年上半年曾比2019年下半年上涨3.69个百分点,可见涨幅缩小。现在处于雷曼危机后的2008年下半年(162.76)的水平,2012年以后的上涨可能也已到顶。

 

 

在日本,越来越多的看法认为随着业绩恶化及促进居家办公等劳动方式的改变,写字楼需求会减退。据各中介公司介绍,目前已开始出现降低租金的动向。不过,由于市场行情本身比去年走高,因此与上年同期比较的话似乎仍为上涨。

2月份写字楼租金指数降至1.49%的东京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)空置率急剧攀升。据大型房产中介三鬼商事统计,9月的空置率同比增加0.36个百分点至3.43%。每3.3平方米的平均招租租金也同比下跌0.39%至2万2733日元。东京都心5区的空置率曾在8月突破3%,租金也时隔80个月转为下降。

关于今后的市场行情,日本XYMAX不动产综合研究所的中山善夫社长指出“大型楼盘多是不以协议更新为前提的定期租赁,在合同期间原则上不能解约。今后到期的租户恐怕也会有退租及缩小租赁面积的动向”。

另据日本不动产研究所预测,在东京预计会有大量写字楼交付的2023年至2024年,市场行情将恶化。该研究所认为,都心5区的空置率到2024年将达到4.6%,2010年还是100的租金指数到2024年也可能由2020年的128.0下降至118.4。

一方面,大阪的新建的写字楼租金指数为202.71,同比上涨9.22个百分点。大幅上涨依然是因为几乎没有新增供应。现有楼盘也上涨4.98个百分点至147.34。

三鬼商事的调查结果显示,大阪写字楼的空置率与东京相比仍处于较低水平,上涨的幅度也很小。因为供应少,一直很紧张,导致租金持续上涨。

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